万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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