5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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