5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国(guó)企央企形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字在三个方面(miàn)是否(fǒ形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字u)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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