近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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