近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(d项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求uō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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