导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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