万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常正常并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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