OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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