近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思金的归(guī)还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思