导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点merry什么意思 merry是彩虹社的吗(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūnmerry什么意思 merry是彩虹社的吗)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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