近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜)权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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