饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(二婚和剩女哪个干净，女性生理需求dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经二婚和剩女哪个干净，女性生理需求纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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