“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年(nián)的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者(zhě)的(de)关注度从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地(dì)杀到了底部，青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？再往下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明(míng)显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本市场表现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等(děng)国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国央(yāng)企的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年(nián)的(de)净借贷(dài)比例(lì)都(dōu)维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会(huì)来了(le)，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度让(ràng)人(rén)感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水平，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一(yī)个(gè)比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居(jū)高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是(shì)以同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表(biǎo)现上，国(guó)央企确(què)实会(huì)更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企(qǐ)的(de)融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这(zhè)也(yě)并不(bù)意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的(de)十大流(liú)通股东(dōng)中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合(hé)计持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实(shí)现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材(cái)料(liào)供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量(liàng)房时代(dài)，所以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房规(guī)模越来越(yuè)大(dà)，随着时间的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表(biǎo)现的(de)统计，目前暂(zàn)居(jū)前两(liǎng)位的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的(de)十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集(jí)团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的(de)家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内(nèi)上(shàng)涨(zhǎng)已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的(de)广发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增(zēng)加(jiā)了持股，而(ér)这(zhè)两只产(chǎn)品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似乎对(du青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股(gǔ)也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物业(yè)服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的(de)合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少，因为物(wù)业(yè)公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内(nèi)做到(dào)到期(qī)之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的(de)定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？