5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(sh2023年石油会暴涨吗，今日油价格表ēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(d2023年石油会暴涨吗，今日油价格表ù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上2023年石油会暴涨吗，今日油价格表下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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