万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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