饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式n)城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式n)费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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