OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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