导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米