OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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