文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gō2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022ng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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