5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑(h一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心uá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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