5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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