5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(c中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省hǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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