导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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