5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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