万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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