5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(b三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句èi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(f三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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