5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还反函数的性质是什么意思，反函数得性质有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(j反函数的性质是什么意思，反函数得性质iē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(反函数的性质是什么意思，反函数得性质zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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