文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(m接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思ǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kā接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思i)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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