导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(z人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么hèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhō人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么ng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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