万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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