5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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