文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(本番什么意思 日语里本番什么意思chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài本番什么意思 日语里本番什么意思)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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