近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(z八千米多少公里hí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分八千米多少公里红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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