5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗f0000; line-height: 24px;'>30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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