5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个(在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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