近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行