5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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