饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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