近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)能产贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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