近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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