5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了