文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(g放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉āng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(ch放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉éng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉