近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(ni杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字án)限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(j杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字iāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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