5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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