OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信心(xīn)。”

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