OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(sh读西的字有哪些，读喜的字有哪些ì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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