文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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