万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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