文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dì大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企ng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长大疆无人机的电机是哪个国家的品牌 大疆是国企还是私企至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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